[주택임대소득]주택임대 소득세 계산, 주택임대 종합소득세 계산 사례

주택임대 소득세 계산

1) 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼45%)

 

2) 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

1. 1)등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2. 2)분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
3. 3)국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

주택임대 소득세 계산 사례

사례1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

1) 종합소득 발생내역

甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

* 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이고, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

 

2) 종합소득세 납부할 세액 : 220,916원 (= min [220,916원, 1,043,000원]

보증금 등에 대한 간주임대료 계산

주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 366 × 이자율(3.5%)

 

- 종합소득세 납부할 세액 계산

 

1) 수입금액(18,900,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(18,900,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 2백만 원

4) 표준세액공제 7만 원

 

사례2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

1) 종합소득 발생내역

乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

* 임대주택 모두 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

 

2) 종합소득세 납부할 세액 : 189,920원 (= min[189,920원, 980,000원])

-종합소득세 납부할 세액 계산

 

1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 2백만 원

4) 표준세액공제 7만 원

 

사례3. 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

1) 종합소득 발생내역

• 丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)**이 함께 있음.* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만원×4명)
•  
• 근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.

* 임대주택 모두 보증금없이 월세수입만 있으며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

 

2) 종합소득세 납부할 세액 : 420,000원 (= min[516,600원, 420,000원])

  - 종합소득세 납부할 세액 계산

 

1) 수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000

4) 주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 공제금액 없음

5) 근로소득세액공제 660,000

6) 연말정산한 근로소득세 1,766,250

 

사례4. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 20% 적용)

1) 종합소득 발생내역

• 丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

* 임대주택 모두 국민주택 규모의 기준시가 6억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 20% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.

 

2) 종합소득세 납부할 세액 : 137,930원 (= min[137,930원, 358,400원])

  - 종합소득세 납부할 세액 계산

1. 1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2. 2) 수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)
3. 3) 세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 4백만 원
4. 4) 표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 51,984(=259,920×20%)
5. 5) 소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 20% = 89,600
6. ＊감면세액 89,600원의 20%(17,920원)를 농어촌특별세로 납부하여야 함
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