[주택임대소득]주택임대소득 종합과세 분리과세 완벽 정리!

부동산 투자자와 임대사업자라면 꼭 알아야 할 주택임대소득의 선택적 분리과세! 이번 포스팅에서는 선택적 분리과세의 개념부터 계산 방법, 유리한 선택 기준까지 알기 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 선택적 분리과세란?

주택임대소득이 연 2천만원 이하라면, 종합과세와 분리과세 중에서 선택할 수 있습니다.

• 종합과세: 주택임대소득을 다른 소득과 합산해 누진세율(6~45%) 적용
• 분리과세: 주택임대소득만 별도로 단일세율(14%) 적용

즉, 자신의 전체 소득 상황을 고려해 유리한 과세 방식을 선택할 수 있습니다.

 

1) 선택 기준: 종합과세 vs. 분리과세

종합과세 선택 시:
(주택임대소득 + 다른 종합소득) × 누진세율(6~45%)

분리과세 선택 시:
(주택임대소득 × 14%) + (다른 종합소득 × 누진세율)

 

소득이 적을수록 종합과세가 유리, 소득이 많다면 분리과세가 유리할 가능성이 큽니다.

 

2) 주택임대소득 분리과세 계산 구조

구 분	등록임대주택1)	미등록임대주택
수입금액	월세+간주임대료	월세+간주임대료
필요경비	수입금액×60%	수입금액×50%
소득금액(과세표준)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만원)2)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만원)2)
산출세액	과세표준 × 세율(14%)	과세표준 × 세율(14%)
세액감면3)	단기(4년) 30%(20%), 장기4)(8·10년) 75%(50%)	-
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면

1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

2)공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제

3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함

4)(’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설

 

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2. 분리과세 과세표준(소득금액) 계산법

과세표준 = 수입금액 - 필요경비 - 공제금액

등록임대주택: 필요경비 60%, 공제금액 400만원 적용

미등록임대주택: 필요경비 50%, 공제금액 200만원 적용

등록임대주택은 세제 혜택이 크지만, 일정 기간(4년 이상) 임대 유지해야 합니다.

 

1) 등록임대주택 요건 (세제 혜택 받으려면?)

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것

2. ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

3. 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

 

(1) 수입금액 :

일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산

* 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

 

(2) 소득금액(과세표준) :

수입금액 - 필요경비 - 공제금액

 

(3) 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)

(4) 공제금액 :

분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

 

 

(사후관리) 

등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우

⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 이자상당액은 제외)

 

*사후관리 배제

• 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우
• 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

1)이자 상당 가산액
   세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022%

2)부득이한 사유

• 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

 

임대사업자로 등록 (지자체 & 세무서 등록 필수)
임대료 증액 5% 이하 유지
4년 이상(단기), 10년 이상(장기) 임대 유지
국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 적용 시 감면 혜택

사후 관리 주의!
등록임대주택으로 신고 후 4년 이상 임대하지 않으면, 미등록임대주택 기준(필요경비 50%, 공제금액 200만원)으로 다시 세액을 계산하여 추가 세금을 납부해야 합니다.

3. 종합과세 vs. 분리과세, 뭐가 유리할까?

1) 종합과세가 유리한 경우

• 다른 소득이 많지 않은 경우
• 주택임대소득이 적고, 다른 소득과 합산해도 낮은 세율(6~15%)을 적용받을 수 있는 경우

2) 분리과세가 유리한 경우

• 다른 소득이 많아 누진세율 적용 시 높은 세금 부담이 발생하는 경우
• 미등록임대주택으로 운영 중이라 공제 혜택이 적은 경우

3) 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

구 분	종합과세  선택	종합과세대상  소득	분리과세 주택임대소득
주택임대 수입금액	월세 + 간주임대료	해당사항 없음	월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비	(장부 신고) 실제 지출한 경비 (추계 신고) 기준·단순경비율에 의한 경비		(등록) 수입금액의 60% (미등록) 수입금액의 50% 수입금액 (-) 필요경비 (-) 공제금액*분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제 (등록) 4백만원 (미등록) 2백만원
주택임대 소득금액	수입금액 - 필요경비
종합소득 금액	주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액	분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액
소득공제	인적공제 등 각종 소득공제	인적공제 등 각종 소득공제
과세표준	종합소득금액 - 소득공제	종합소득금액 - 소득공제
세율	6∼45%	6∼45%	14%(단일세율)
산출세액	과세표준×세율	과세표준×세율	과세표준×세율
공제감면 세액	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면* 소형주택 임대사업자 감면 포함	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면* 소형주택 임대사업자 감면 제외	소형주택 임대사업자 감면 (단기임대) 30%(2호 이상 20%) (장기임대) 75%(2호 이상 50%)
결정세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 감면세액
		종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

 

본인의 총소득과 세율을 비교하여 최적의 방식 선택!

 

[주택임대소득]주택임대소득 총수입금액완벽 정리! 과세 기준부터 세금 계산까지

 

 

주택임대소득에 대한 선택적 분리과세는 소득 규모와 등록 여부에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 특히, 등록임대주택으로 운영하면 더 많은 공제 혜택과 세액감면을 받을 수 있지만, 일정 기간 의무임대를 준수해야 한다는 점을 반드시 고려해야 합니다.