주택을 임대하면 발생하는 주택임대소득은 소득세법상 "부동산업에서 발생하는 사업소득"으로 분류됩니다. 하지만 모든 임대소득이 과세 대상은 아닙니다. 이번 포스팅에서는 주택임대소득의 과세 기준, 업종 분류, 세금 계산 방법 등을 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. 주택임대업 업종 분류
주택임대업은 임대하는 주택의 종류와 조건에 따라 다음과 같이 분류됩니다.
업종코드세분류세세분류내용
| 701101 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업(고가주택임대) | 기준시가 12억원을 초과하는 주택 |
| 701102 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업(일반주택임대) | 일반 아파트, 공동주택, 단독주택 등 |
| 701103 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업(장기임대공동·단독주택) | 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우 |
| 701104 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택) | 다가구주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우 |
※ 기준시가 12억원 초과 주택 및 해외 소재 주택 임대소득은 과세 대상입니다.
2. 주택임대소득 과세 기준
주택임대소득이 발생한다고 해서 무조건 세금을 내는 것은 아닙니다.
- 비과세 대상
- 1개의 주택을 소유한 경우(국내 소재)
- 2014~2018년 귀속 총수입금액 합계액이 2천만원 이하인 경우
- 과세 대상
- 2주택 이상을 보유한 경우
- 기준시가 12억원을 초과하는 1주택 보유자의 임대소득
- 3주택 이상 소유 시 보증금 합계가 3억원 초과하는 경우(간주임대료 포함)
3. 주택임대소득 총수입금액 계산 방법
과세 대상이 될 경우, 월세와 보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 총수입금액을 계산합니다.
① 월세 수입 계산
월세로 받은 금액을 총수입금액에 포함합니다.
② 보증금 등에 대한 간주임대료 계산
간주임대료는 보증금을 월세처럼 간주하여 세금을 부과하는 방식입니다.
수식: 간주임대료 = (보증금 – 3억원) × 60% × (정기예금이자율 ÷ 365) × 임대기간 일수
- 2024년 정기예금이자율: 3.5%
- 주택 3채 이상 보유 시 보증금 3억원 초과분에 대해서만 적용
예를 들어, 보증금 5억원으로 1년 동안 임대했다면:
간주임대료 = (5억원 - 3억원) × 60% × (3.5% ÷ 365) × 365
= 2억원 × 60% × 3.5%
= 420만원420만원이 총수입금액에 포함됩니다.
4. 총수입금액의 귀속 연도
주택임대소득의 총수입금액이 언제 귀속되는지도 중요합니다.
| 구분 | 귀속 시기 |
| 지급일이 정해진 경우 | 그 정해진 날 |
| 지급일이 정해지지 않은 경우 | 실제 지급받은 날 |
즉, 임대료를 받기로 한 날짜에 따라 세금 신고 연도가 결정됩니다.
5. 주택임대소득 신고 및 절세 방법
주택임대소득이 과세 대상이라면 5월 종합소득세 신고 기간에 신고해야 합니다.
절세 TIP
장기임대주택 등록: 등록된 장기임대주택은 세금 감면 혜택 가능
소형주택 특례 활용: 1세대당 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하 주택은 2026년까지 주택 수에서 제외
필요경비 적극 반영: 임대 관련 유지보수 비용, 대출이자 등을 경비로 반영하여 과세표준 낮추기
주택임대소득은 주택 수와 기준시가에 따라 비과세, 분리과세, 종합과세로 나뉘어 과세됩니다. 따라서 본인의 상황에 맞는 과세 기준을 확인하고, 신고 의무를 준수하는 것이 중요합니다.
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