[증여세]증여재산의 평가방법 완전정리 – 시가와 보충적 평가까지

증여세를 제대로 계산하려면 무엇보다 중요한 것이 ‘증여재산의 평가’입니다. 증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 시가가 없거나 불분명한 경우에는 ‘보충적 평가방법’을 적용합니다. 이 글에서는 증여재산의 시가 판단 기준, 보충적 평가 적용 조건, 부동산 및 유가증권 등 자산별 평가방법, 재산평가심의위원회 신청 방법까지 모두 정리했습니다.

 

1. 증여재산 평가 기본원칙

“증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.”

하지만 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법령에서 정한 보충적 평가방법을 적용하여 평가한 금액도 시가로 간주합니다.

 

2. 시가의 개념과 인정 기준

시가란?
불특정 다수 간의 자유로운 거래에서 일반적으로 성립되는 가격입니다.

시가로 인정되는 대표적인 사례는 다음과 같습니다:

평가방식	인정조건
매매가	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 매매계약일의 거래가액 (단, 특수관계인 거래 제외)
감정가	감정평가법인 1곳(기준시가 10억 이하) 또는 2곳 이상 감정평균가액
경매·수용·공매가액	관련 가액이 확인될 경우 인정 (단, 특수관계인이 낙찰받은 경우 제외)
유사재산 매매가	면적·용도·위치 등이 유사한 다른 재산의 거래가액 등 (심의 필요)

시가가 2개 이상일 경우 → 증여일과 가장 가까운 날의 시가를 적용합니다.

 

3. 보충적 평가방법이란?

보충적 평가란, 시가를 알 수 없는 경우 국세청 기준에 따라
토지, 건물, 주식 등을 일정한 방법으로 계산하는 평가방식입니다.

 

적용 대상 예시:

• 비상장주식
• 부동산 중 거래사례가 없는 토지나 건물
• 임대보증금이 있는 부동산

4. 자산별 보충적 평가방법 요약

자산유형	평가기준
토지	개별공시지가
주택	개별·공동주택 공시가격
일반건물	국세청 고시 기준시가
오피스텔·상업용 건물	일괄 기준시가 또는 토지·건물별 개별평가
임대부동산	기준시가 vs 임대보증금 환산가액 중 큰 금액 ※ 환산가액 = 보증금 + (연간임대료 ÷ 0.12)

 

5. 비상장주식 평가방법

비상장주식은 시가가 없으면 다음 공식으로 보충평가합니다.

1) 기본 공식 (순손익가치 3 : 순자산가치 2)

1주당 평가액 = [(순손익가치 × 3) + (순자산가치 × 2)] ÷ 5

단, 자산 중 부동산 비중이 50% 이상이면 → 2:3 비율로 변경

2) 순손익가치 계산

최근 3년 손익 평균 ÷ 평가이율(10%)

 

3) 순자산가치 계산

자산총액 – 부채 + 영업권 ÷ 발행주식 수

최대주주 및 특수관계인 보유 주식은 일반적으로 20% 할증 평가 (단, 중소기업은 예외)

6. 재산평가심의위원회 활용법

시가 적용이 불합리하거나 시가로 인정받기 어려운 경우,
재산평가심의위원회를 통해 시가인정 심의를 신청할 수 있습니다.

구분	신청시기
증여일 전 2년 ~ 후 6개월 내 매매가액이 있는 경우	매매일로부터 6개월 내
일반 신청	증여세 신고기한 70일 전까지 신청

 

제출서류 예시:

• 시가인정 신청서 (홈택스 또는 국세청 홈페이지에서 다운로드)
• 감정평가서, 매매계약서 사본 등 증빙자료

관할 지방국세청 소득재산세과 또는 홈택스 > 신청/제출 > 재산평가심의위원회

7. 인터넷에서 증여재산 평가하는 방법

국세청 홈택스에서는 증여재산 시가 추정 시스템을 제공합니다.

홈택스 > 조회/발급 > 세금신고납부 > 상속·증여재산 평가하기

제공 정보:

• 토지·건물 기준시가
• 공동주택·오피스텔 매매사례
• 상장주식 전후 2개월 평균가

 

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8. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 감정평가 하나만으로도 시가로 인정받을 수 있나요?

• 네. 기준시가 10억 이하 재산의 경우, 공신력 있는 감정기관 1곳의 감정가액으로도 시가 인정 가능합니다.

Q. 시가가 없을 경우 무조건 보충적 평가만 적용되나요?

• 아닙니다. 유사재산 거래사례가 있는 경우 재산평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있습니다.

Q. 임대중인 건물은 어떤 평가방법을 적용하나요?

• 기준시가와 임대보증금 환산가액 중 더 높은 금액으로 평가합니다.

 

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