[양도소득세]다주택자 및 1주택자의 양도소득세 중과세율과 장기보유특별공제 개정 내용 정리

부동산을 매도할 때 중요한 요소 중 하나가 양도소득세입니다. 특히 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 중과세율이 적용되며, 1주택자도 장기보유특별공제 요건이 강화되는 등 세법이 지속적으로 개정되고 있습니다. 이번 글에서는 다주택자와 1주택자의 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 개정 사항을 상세히 정리해보겠습니다.

 

1. 다주택자의 조정대상지역 내 주택 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제

1) 다주택자 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제

• 2018년 4월 1일 이후부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 배제됨.
• 2018년 1월 1일 이후부터 조정대상지역 내 분양권 양도 시에도 중과세율이 적용됨.
• 2021년 6월 1일 이후부터 다주택자의 조정대상지역 내 주택, 단기보유 주택·입주권, 분양권에 대한 중과세율이 인상됨.

 

2) 조정대상지역 내 다주택자 양도세율

양도 시점	보유 주택 수	기본세율 + 중과세율
2018.4.1. 이후	2주택 이상	기본세율 + 10%p
2018.4.1. 이후	3주택 이상	기본세율 + 20%p
2021.6.1. 이후	2주택 이상	기본세율 + 20%p
2021.6.1. 이후	3주택 이상	기본세율 + 30%p

※ 조정대상지역 외 주택은 중과세율 적용 X

 

2. 다주택자의 조정대상지역 내 주택 중과 한시적 배제

정부는 특정 기간 동안 일부 다주택자에게 중과세율 적용을 한시적으로 배제해 주는 혜택을 부여했습니다.

• 2019년 12월 17일 ~ 2020년 6월 30일 양도분: 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용하지 않으며 장기보유특별공제를 인정함.
• 2022년 5월 10일 ~ 2025년 5월 9일 양도분: 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용하지 않으며 장기보유특별공제를 인정함.

➡ 즉, 2년 이상 보유한 주택을 2025년 5월 9일까지 매도하면 중과세율을 피할 수 있음!

 

3. 1주택자의 장기보유특별공제 개정 사항

1주택자의 경우 장기보유특별공제 혜택이 있었으나, 개정된 세법에서는 거주 요건이 추가되고 보유기간과 거주기간에 따른 공제율이 구분되었습니다.

1) 1주택자 장기보유특별공제 요건 변경

• 2020년 1월 1일 이후 양도분: 2년 이상 거주한 경우에만 최대 80% 공제 적용 가능
• 2021년 1월 1일 이후 양도분: 보유기간과 거주기간에 따라 공제율을 구분 적용

2) 1주택자 장기보유특별공제율 (2021.1.1. 이후 적용)

보유 기간	공제율 (보유기간)	공제율 (거주기간)	총 공제율
3년	12%	12%	24%
5년	20%	20%	40%
10년	40%	40%	80% (최대)

➡ 기존에는 단순히 보유기간만으로 최대 80% 공제를 받을 수 있었으나, 이제는 거주기간도 충족해야 함!

 

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3) 정리 및 시사점

• 다주택자는 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제도 배제됨.
• 2025년 5월 9일까지 조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유 후 양도하면 한시적으로 중과세율 배제 혜택을 받을 수 있음.
• 1주택자는 2년 이상 거주해야 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 보유기간과 거주기간에 따른 공제율이 각각 구분됨.

 

부동산 양도 계획이 있다면 위 내용을 참고하여 세금 부담을 줄일 수 있도록 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다

 

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