[양도소득세]장기임대주택 양도소득세 법령적용 가이드맵(2017~2024)

부동산 시장에서 임대주택 관련 세제 규정은 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 요소입니다. 특히 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택과 관련된 양도소득세 중과, 감면 요건 및 거주주택 특례 등의 변화는 반드시 숙지해야 할 내용입니다. 이번 포스팅에서는 주요 개정 사항을 정리해 보겠습니다.

 

1. 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택 양도소득세 중과 (소득령§167의3①2.마)

• 적용 대상: '18.9.14. 이후 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 신규 취득한 장기일반민간임대주택
• 변경 내용: 해당 주택 양도 시 양도소득세 중과 적용
• 적용 시점: '18.10.23. 이후 양도하는 경우부터 적용
• 예외 사항: '18.9.13. 이전에 주택을 취득했거나, 같은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 기존 규정 적용

 

2. 장기일반민간임대주택 감면 요건 (조특령§97의3③4, 조특법§97의5①3)

• 적용 대상: '18.9.14. 이후 취득한 장기일반민간임대주택
• 변경 내용:
  • 장기보유특별공제(8년 50%, 10년 70%) 및 양도소득세 감면(10년 이상 100%) 적용 시 주택가액 기준 신설
  • 임대 개시일 당시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하의 주택만 해당 세제 혜택 적용
• 적용 시점: '18.10.23. 이후 양도하는 경우부터 적용
• 예외 사항: '18.9.13. 이전에 주택을 취득했거나, 같은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 기존 규정 적용

 

3. 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례 제한 (소득령§155⑳)

• 변경 내용: 장기임대주택을 보유한 1세대의 거주주택 특례를 평생 1회로 제한
• 적용 시점: '19.2.12. 이후 취득하는 주택부터 적용
• 예외 사항: '19.2.12. 당시 거주하고 있는 주택이거나, 같은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택은 기존 규정 적용

4. 주택임대사업자 양도소득세 특례 시 임대료 5% 증액 제한 추가 (소득령§154①4, §155⑳2, §167의3①2)

• 변경 내용:
  • 거주주택 특례 및 임대주택 중과배제 적용 시 임대료 증가율 5% 이하 요건 추가
  • '20.2.11. 기존 연 5% 제한을 유지하는 것으로 개정
• 적용 시점: '19.2.12. 이후 체결된 임대차계약 및 기존 계약 갱신분부터 적용

 

5. 조정대상지역 내 임대주택 1세대1주택 비과세 요건 강화 (소득령§154①4)

• 변경 내용: '19.12.17. 이후 등록 신청하는 임대주택의 경우 2년 거주 요건 추가
• 적용 시점: '20.2.11. 이후 양도하는 주택부터 적용
• 예외 사항: '19.12.16. 이전에 임대사업자로 등록 신청한 경우 기존 규정 적용

6. 단기임대·아파트 장기일반매입임대 유형 폐지 및 신규 등록 임대주택 임대의무기간 연장 (소득령§155⑳~㉓, §167의3①2.가,마)

 

• 변경 내용:
  • '20.8.18. 이후 등록 신청한 민간임대주택의 임대의무기간 8년 → 10년 연장
  • '20.7.11. 이후 단기임대 및 아파트 장기매입임대 유형 폐지
  • 폐지된 유형으로 등록 시 세제 혜택 및 보완조치 배제
• 적용 시점: '20.8.18. 이후 등록 말소되는 경우부터 적용
• 특례 사항:
  • 자진·자동 등록말소 시 거주주택 특례 적용 및 임대주택 중과 배제 가능
  • 임대주택 자동 등록말소 후 1년 이내 양도 시 중과세 배제
  • 장기일반민간임대주택 중 아파트는 8년 임대 후 자동 등록말소되더라도 장기보유특별공제 50% 적용 가능

 

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7. 임대사업자 등록말소 시 세금 혜택 정리! (거주주택 특례 & 임대주택 중과 배제)

임대사업자가 자진 혹은 자동으로 등록이 말소될 경우, 임대의무기간을 채우지 못하더라도 거주주택 특례 및 임대주택 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 쉽게 설명해드릴게요

1) 거주주택 특례란?

임대사업자가 보유한 거주주택(본인이 거주하는 집)에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 주는 제도입니다.

(1) 적용 조건

• 임대주택 등록말소 이후 5년 이내 거주주택을 팔면 비과세 혜택 적용
• 만약 거주주택 특례를 적용받은 후에 임대주택 등록말소로 인해 임대의무기간을 채우지 못하더라도 세금이 추징되지 않음

(2) 예시
A씨는 임대사업자로 등록한 주택 2채와 본인이 거주하는 주택 1채를 보유 중이었어요.
그런데 2024년에 임대주택 등록이 자동으로 말소되었고, 2026년에 본인이 거주하는 집을 팔게 되었습니다.
이 경우 거주주택 특례를 적용받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2) 임대주택 중과 배제란?

기존에는 임대사업자가 **의무임대기간(8년 등)**을 채우지 못하면 양도세 중과세(세금이 더 많이 부과됨) 대상이 되었어요. 하지만 이번 개정으로 인해 자진 또는 자동으로 등록이 말소된 경우에도 중과를 피할 수 있는 혜택이 주어집니다.

(1) 적용 조건

• 자진 혹은 자동 말소된 경우에도 임대의무기간을 충족한 것으로 간주
• 자진말소의 경우, 말소 이후 1년 이내에 팔면 양도세 중과 배제

(2) 예시
B씨는 6년 동안 임대사업자로 등록한 주택을 보유하고 있었어요.
2024년에 본인이 직접 임대사업자 등록을 말소했고, 2025년 안에 해당 임대주택을 매도했어요.
이 경우, 원래는 8년을 채우지 못해서 중과세 대상이 될 수 있었지만, 이번 개정안 덕분에 중과세를 피할 수 있습니다.

3) 장기일반민간임대주택의 혜택 (장기보유특별공제)

아파트를 8년 동안 임대한 후 자동으로 등록말소된 경우, 원래는 장기보유특별공제 50% 적용 요건을 충족하지 못하는 것으로 볼 수도 있습니다. 하지만 이번 개정안에 따라 8년을 채우지 못해도 50% 공제를 받을 수 있습니다.

(1) 적용 조건

• 민간매입임대주택이 8년 임대 후 자동 등록말소된 경우
• 임대의무기간 8년을 충족한 것으로 인정 → 장기보유특별공제 50% 적용

 

4) 언제부터 적용될까?

이번 개정안은 2020년 8월 18일 이후 등록말소되는 임대주택부터 적용됩니다.

혜택적용	조건혜택	내용
거주주택 특례	등록말소 후 5년 이내 거주주택 매도	거주주택 양도세 비과세 (추징 없음)
임대주택 중과 배제	자진·자동 말소된 경우	중과세 피할 수 있음 (자진말소 후 1년 이내 매도 시 적용)
장기보유특별공제 50%	8년 임대 후 자동말소된 아파트	8년 요건 충족 인정, 공제 50% 적용

 

이번 개정 사항들은 장기일반민간임대주택의 세제 혜택을 강화하거나 제한하는 방향으로 조정되었습니다. 특히 거주주택 특례의 평생 1회 제한, 임대료 5% 증액 제한, 임대의무기간 연장 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

 

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