[양도소득세]1세대 1주택 고가주택 양도소득세 계산 방법

고가주택을 매도할 때 양도소득세가 어떻게 계산되는지 궁금하시죠? 특히 1세대 1주택자의 경우, 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분만 과세되기 때문에 정확한 계산이 중요합니다. 이번 글에서는 고가주택의 양도소득세 계산 방법을 예제와 함께 쉽게 설명해드리겠습니다.

1. 고가주택이란?

고가주택이란 주택과 부수토지를 포함한 실거래가가 12억 원을 초과하는 주택을 의미합니다. 과거에는 9억 원이 기준이었지만, 2022년부터 12억 원으로 상향 조정되었습니다.

2. 고가주택의 양도소득세 과세 기준

1세대 1주택 고가주택을 양도하는 경우, 12억 원을 초과하는 양도차익 부분에 대해서만 세금이 부과됩니다. 즉, 12억 원 이하의 양도차익에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다.

양도소득세 계산 공식

1. 전체 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액
3. 공제할 장기보유특별공제액 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액
4. 과세대상 양도소득금액 = 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제액

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3. 계산 사례로 알아보기

예제

• 양도일: 2022년 1월 3일
• 취득일: 2006년 5월 7일
• 양도실가: 15억 원
• 취득실가: 8억 원
• 기타 필요경비: 3천만 원
• 보유기간 중 10년 이상 거주 (장기보유특별공제 80% 적용)

계산 과정

1. 전체 양도차익
   • 15억 원 - 8억 원 - 3천만 원 = 6억 7천만 원
2. 과세대상 양도차익
   • 6억 7천만 원 × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원
   • = 6억 7천만 원 × 3억 원 / 15억 원
   • = 1억 3천4백만 원
3. 공제할 장기보유특별공제액
   • (6억 7천만 원 × 80%) × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원
   • = (5억 3천6백만 원) × 3억 원 / 15억 원
   • = 1억 7백2십만 원
4. 과세대상 양도소득금액
   • 1억 3천4백만 원 - 1억 7백2십만 원 = 2천6백8십만 원

이 사례에서는 15억 원짜리 주택을 양도하더라도 과세 대상이 되는 소득은 2천6백8십만 원뿐입니다. 따라서 여기에 기본공제(250만 원) 등을 적용한 후, 세율을 곱하면 최종 세금이 계산됩니다.

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1세대 1주택 고가주택의 양도소득세는 12억 원 초과분에 대해서만 과세되기 때문에 절세 효과가 큽니다. 따라서, 집을 매도할 계획이 있다면 장기보유특별공제 적용 여부와 과세 대상 금액을 정확히 계산하는 것이 중요합니다.