[상속세]상속재산의 평가 ㅣ부동산에 대한 보충적 평가, 유가증권 보충적 평가

상속세를 계산할 때 중요한 것이 바로 상속재산의 평가입니다. 특히 부동산과 유가증권은 정확한 기준을 따라 평가해야 합니다.
이번 글에서는 부동산과 유가증권에 대한 보충적 평가 방법을 구체적으로 정리했습니다. 꼭 끝까지 읽고 상속 준비에 도움이 되시길 바랍니다

 

1. 부동산에 대한 보충적 평가

부동산은 유형별로 평가방식이 다릅니다.

1) 토지

• 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 평가합니다.

2) 주택

• 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 평가합니다.

 

3) 일반건물

• 일반건물은 다음 기준에 따라 평가합니다.
  • 신축가격기준액
  • 구조
  • 용도
  • 위치
  • 신축연도
  • 개별 건물의 특성
• 이 모든 요소를 반영하여 국세청장이 매년 1회 이상 고시하는 기준시가로 평가합니다.
  • (※ 참고: 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시)

 

4) 오피스텔 및 상업용 건물

• 국세청이 지정한 지역에 소재하는 경우:
  • 토지와 건물을 일괄 평가한 기준시가로 평가
• 국세청이 일괄 고시하지 않은 경우:
  • 토지와 건물을 별도로 평가합니다.
  • (※ 참고: 오피스텔 및 상업용건물에 대한 기준시가 고시)

 

5) 임대차계약이 체결된 부동산

평가기준일 현재 시가가 없는 경우, 임대차계약이 체결되어 있거나 임차권이 등기된 부동산은 다음 중 큰 금액으로 평가합니다.
 
① 보충적 평가가액:

• 토지는 개별공시지가
• 건물은 기준시가

② 임대보증금 환산가액:

• (임대보증금) + (1년간 임대료 합계 ÷ 0.12)

계산방법:

• 1년간 임대료 = 평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12개월

최종 평가:
→ MAX(보충적 평가가액, 임대보증금 환산가액)

 

2. 유가증권에 대한 평가

유가증권 역시 종류별로 평가방법이 다릅니다.

1) 상장주식 또는 코스닥 상장주식

• 상속개시일 전후 각 2개월 동안 공표된 매일 최종시세가액의 평균액으로 평가합니다.
• 주의사항:
  • 4개월 미만인 경우 해당 기간 동안의 평균 사용
  • 평가기준일이 공휴일, 거래정지일인 경우에는 전일 기준으로 평가

 

2) 상장 추진 중인 주식

(유가증권시장 상장 또는 코스닥시장 상장 추진 중인 경우)

• 아래 중 큰 금액을 시가로 평가합니다.
  1. 공모가격 (금융위원회 기준)
  2. 코스닥시장 상장법인 주식 평가방법 적용액 (또는 비상장주식 평가규정에 따른 금액)

 

3) 비상장주식

(1) 상속개시일 전후 6개월 이내 다음 가액이 확인되는 경우 이를 시가로 평가합니다.

• 불특정다수 간 거래가액
• 경매·공매가액

(2) 감정가액은 시가로 인정되지 않습니다.
 
(3) 보충적 평가는 다음과 같습니다.
① 원칙:
1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3:2 비율로 가중평균하여 평가

• 1주당 평가액 = (순손익가치 × 3 + 순자산가치 × 2) ÷ 5

② 부동산 자산 비율 50% 이상 법인:
순손익가치와 순자산가치를 2:3 비율로 가중평균하여 평가

• 1주당 평가액 = (순손익가치 × 2 + 순자산가치 × 3) ÷ 5

 
(4) 예외적으로 다음 경우는 순자산가치로 평가합니다.

• 상속세 신고기한 내 청산 예정
• 사업 개시 전 또는 3년 미만, 휴·폐업 중
• 자산 중 부동산 또는 주식 비율이 80% 이상
• 존속기한이 3년 이내인 법인

 

3. 비상장주식 세부 평가방법

1) 순손익가치 평가

• 1주당 순손익가치 = (최근 3년간 1주당 순손익액 가중평균) ÷ 이자율(10%)
• 1주당 최근 3년간 순손익액 가중평균 계산:
  • (1년 전 1주당 순손익액 × 3 + 2년 전 × 2 + 3년 전 × 1) ÷ 6

 

2) 순자산가치 평가

• 1주당 순자산가치 = 평가기준일 현재 순자산가액 ÷ 발행주식 총수
• 순자산가액 = 자산총액 - 부채총액 + 영업권 평가액
  • 자산평가는 시가 기준
  • 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방식 적용
  • 시가가 장부가보다 적을 경우 장부가 적용

 

4. 최대주주 및 특수관계인의 주식 평가

• 최대주주 및 특수관계인의 주식·출자지분은 평가액에 20% 할증합니다.
• 단, 중소기업의 경우에는 상속·증여시 할증평가를 하지 않습니다.

상속재산 평가는 부동산과 유가증권 각각에 대해 정확한 기준을 적용해야 세무상 불이익을 피할 수 있습니다.
특히 보충적 평가 방법과 예외사항까지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
추가로 궁금한 점이나 더 구체적인 상담이 필요하다면 전문가에게 문의해 보세요

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