[양도소득세][세무조사 사례6]토지 양도소득세 감면, 시기 나눠 신고하면 위험할 수 있습니다

토지를 양도할 때 자경농지로 인정받으면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 이를 부당하게 분할 양도하거나 과세기간을 나눠 감면을 중복 적용하는 경우, 국세청은 실질과세 원칙에 따라 세금을 추징할 수 있습니다. 이번 글에서는 실제 사례를 통해 양도소득세 감면한도 회피 시 어떤 문제가 발생할 수 있는지 쉽게 정리해드립니다.

 

1. 사례 요약 – 양도시기를 인위적으로 나눠 세금 감면 시도

홍길동 씨는 A토지를 동일한 사람에게 다음과 같이 양도했습니다.

• 2022년 12월: A토지의 절반 양도 → 감면 1억 원 적용
• 2023년 1월: A토지 나머지 절반 양도 → 감면 1억 원 적용

이를 통해 총 2억 원의 자경농지 감면을 적용받아 양도소득세를 신고했습니다.
하지만 감면 한도는 연 1억 원, 5년간 총 2억 원으로 제한됩니다.

 

2. 국세청 조사 결과 – 실질적으로는 하나의 거래

국세청은 조사 끝에 다음과 같은 실질 사실을 확인했습니다.

• 1차·2차 거래 모두 잔금이 2023년 1월에 한 번에 입금
• 매수인은 “토지를 분할하여 거래할 의사가 없었다”고 진술
• 매매계약서를 2개로 나눈 것은 양도자의 요청에 의한 것

결론적으로 하나의 거래를 형식적으로 나눈 것으로 판단되었습니다.

 

3. 세금 추징 결과 – 실질과세 원칙에 따라 과세

• 신고 세액: 약 4,900만 원
• 실제 결정 세액: 약 1억 9,000만 원
• 추징 세액: 약 1억 4,100만 원

국세청은 국세기본법 제14조 실질과세 원칙에 따라 이 거래를 하나의 양도로 판단, 양도소득세를 추징했습니다.

 

4. 관련 법령 및 판례

● 국세기본법 제14조 (실질과세 원칙)

조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위한 거래는 외형이 아닌 경제적 실질에 따라 과세합니다.

● 대법원 2021두57780 (2022.03.11.)

복수 계약이라 하더라도 실질이 하나의 거래라면 분할된 시기를 기준으로 판단하지 않는다.

● 부산고등법원 2021누10982 (2022.01.19.)

동일 토지의 지분 거래를 나누어 진행하였더라도 사실상 하나의 매매행위라면 전체를 하나로 본다.

 

5.  체크포인트 – 감면 한도 회피 목적의 분할 양도 주의

양도소득세 감면은 절세에 도움이 되지만, 고의적으로 시기를 나누거나 계약을 쪼개는 방식으로 감면 한도를 넘기려는 시도는 매우 위험합니다.

• 실질과세 원칙에 따라 하나의 거래로 판단될 수 있으며
• 세액이 수배로 증가하거나, 가산세까지 부담할 수 있습니다.

토지 양도 전에는 세무 전문가와 반드시 상담하세요.
계약 시기, 매매 구조, 감면 적용 기준을 꼼꼼히 확인하지 않으면, 오히려 큰 세금을 물 수 있습니다.
 
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