[양도소득세][세무조사 사례3] 공사비 전액 필요경비 인정? 증빙 없으면 위험

양도소득세 절감을 위해 리모델링 공사비를 필요경비로 신고하는 사례가 많습니다.
하지만 실제 지출 내역이 확인되지 않거나 자산 가치 증가와 무관한 지출은 국세청에서 인정하지 않습니다.

이번 포스팅에서는 국세청 세무조사 사례를 통해 양도세 신고 시 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.

 

1. 사례 요약: 리모델링 공사비 전액 필요경비 처리, 결과는?

• 이몽룡 씨, 2021년 5월 A모텔 취득
• 이후 2024년 9월 양도
• 리모델링 공사비 총 18억 원 전액을 필요경비로 신고
• 공사업체는 특수관계자가 운영하는 곳

1) 국세청 세무조사 결과

• 실제 지출이 확인되지 않은 공사비: 6억 원
• 건물 가치 증가와 관련 없는 지출(집기·비품 등): 4억 원
• 총 10억 원이 필요경비에서 제외
• 양도소득세 4억 5,700만 원 추징

2. 국세청 세무조사 포인트

1. 계약서에 기재된 공사금액이 곧 실제 지출은 아님

국세청은 계약서 상 금액이 실제보다 과다하게 부풀려진 점을 포착했습니다.
계약서만으로는 필요경비 인정이 어렵고, 실제 지출 내역이 증빙되어야 합니다.

2. 집기·비품 교체 비용은 필요경비 제외

리모델링 공사 중 집기나 비품 구매 대금이 포함된 것이 확인되었고,
이들은 건물 가치 증가와 관련 없는 수익적 지출로 판단되어 필요경비에서 제외되었습니다.

 

3. 양도소득세 신고 시 필수 체크포인트

양도세 신고할 때 다음 사항을 꼭 확인하세요!

1) 필요경비로 인정받기 위한 요건

1. 실제 지출 사실이 확인되어야 함
   • 단순 계약서만으로는 부족
   • 금융거래 증명서류 또는 적격 증빙 필요
2. 자본적 지출이어야 함
   • 해당 자산의 내용연수 연장 또는 가치 상승 목적의 지출이어야 함

2) 인정 가능한 증빙서류 예시

• 신용카드 매출전표
• 현금영수증
• 세금계산서, 계산서
• 계좌이체 내역 등 금융거래 증빙서류

4. 관련 법령 정리 (소득세법 §97, 소득령 §163)

필요경비로 인정되는 자본적 지출 요건

자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등이어야 함

그리고 반드시 아래의 증명서류 수취·보관 또는 금융거래 사실이 확인되어야 함

 

 

5. 자본적 지출 vs 수익적 지출 비교

구분	자본적 지출	수익적 지출
개념	자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등	정상적인 수선 또는 경미한 개량을 위한 지출로  본래의 기능을 유지하기 위한 비용
예시	아파트 베란다 샷시 비용  냉난방시설의 설치·교체 공사비용 방·거실 확장 등의 내부시설  개량공사비 또는 보일러 교체비용 주택의 이용편의를 위한 발코니 샷시 공사비 방, 거실 바닥교체 공사비용 등 건물의 용도를 변경하기 위한 개조공사비용 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등	벽지, 장판, 싱크대, 주방가구 교체비용 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체, 타일 및 변기공사비 파손된 유리 또는 기와의 교체비용 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 마루 공사비 등
필요경비 인정 여부	○ 인정됨	✕ 인정 안 됨

양도세 줄이려다 증빙 없이 신고하면, 세무조사로 더 많은 세금 추징될 수 있습니다

 

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6. 조언

• 양도소득세 신고 시 필요경비 산정은 매우 중요합니다.
• 공사비가 실제로 지출되었는지, 자본적 지출에 해당하는지 꼼꼼히 따져야 하며
• 적격 증빙서류 없으면 인정받지 못할 수 있습니다.

세무조사에 대비하고, 불필요한 세금 추징을 막기 위해서는 세무 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

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