[양도소득세][세무조사 사례1]"주택" 여부가 핵심! 오피스텔도 주택일 수 있습니다

오피스텔이나 근린생활시설도 공부상 용도가 업무시설이더라도 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택에 해당합니다. 세무조사사례입니다.

 

1. 사례 개요: 오피스텔도 주택일 수 있습니다

• 김국세 씨는 A주택을 보유하고 있던 중, B오피스텔을 취득했습니다.
• B오피스텔은 비주거용 임대업으로 사업자등록을 했고, 임차인의 전입신고도 제한했지만
  실제로는 주거용으로 임대했습니다.
• 이후 A주택 양도 시 1세대 1주택 비과세로 신고(양도소득세 0원) 하였으나,
  국세청은 비과세 요건 불충족으로 판단하여 1억 2,100만 원을 추징했습니다.

2. 세무조사 주요 내용

1) 현장조사 결과

• B오피스텔은 다음과 같은 주거 가능한 구조로 확인됨:
  • 별도 출입문, 화장실, 취사시설, 가전·가구 등 완비
• 임차인의 회사는 오피스텔 인근, 반면 주민등록상 주소는 원거리 → 출퇴근 불가능
• 임차인 진술 확보: 임대 기간 동안 실제 주거용으로 사용

2) 국세청 판단

• B오피스텔은 사실상 주거용 → 소득세법상 주택으로 간주
• 결과적으로 A주택은 단독 보유 주택 아님
• → 1세대 1주택 비과세 적용 배제, 양도소득세 121백만원 추징

3. 체크포인트 – 주택의 정의를 꼭 기억하세요

구   분	내   용
주택 판단 기준	공부상 용도와 관계없이, 실제 주거용으로 사용되었는지가 핵심
주택의 구조 요건	세대별로 출입문·화장실·취사시설이 구비된 구조일 것
사실상 주거 판단	전입신고 여부 외에 가전·가구 설치 여부, 출퇴근 거리, 진술 등도 고려
관련 법령	소득세법 제88조 및 시행령 제152조의4
관련 판례	대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960호 → 실제 주거에 공하면 주택으로 판단

 

4. 관련 법령 요약

• 소득세법 제88조, 시행령 제152조의4
  → “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도와 무관하게, 세대가 독립적으로 주거 가능한 구조를 갖추고, 실제로 주거용으로 사용하는 건물을 의미함.
• 대법원 판례
  → “건물 공부상의 용도 구분이 아니라, 실제 사용 용도가 주거용인지 여부가 판단 기준”

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5. 핵심 요약

• 오피스텔이나 근린생활시설이라도, 구조와 사용 형태가 주거용이면 소득세법상 주택으로 간주됩니다.
• 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해선, 보유 부동산이 주택에 해당하는지 철저히 확인해야 합니다.
• 임대차계약서 작성 시, 임차인의 실거주 여부도 추후 세무조사 시 중요한 판단 요소가 됩니다.