[종합부동산세]합산배제 임대주택 완벽 정리ㅣ종합부동산세 절세 꿀팁

오늘은 종합부동산세와 관련된 아주 중요한 정보, 바로 ‘합산배제 임대주택’에 대해 쉽고 자세하게 알려드릴게요.

합산배제를 잘 활용하면 종부세 부담을 대폭 줄일 수 있는 절세 전략이 될 수 있답니다. 부동산 투자자, 임대사업자라면 반드시 알고 있어야 할 핵심 정보! 지금부터 함께 알아보시죠.

 

1. 합산배제 임대주택이란?

합산배제 임대주택이란 일정 요건을 충족하는 임대주택을 종합부동산세 과세 대상에서 제외해주는 제도입니다.
즉, 요건만 충족하면 종부세를 줄이거나 내지 않아도 될 수 있다는 뜻입니다.

 

합산배제가 적용되면 해당 주택은 주택 수나 공시가격 합산에서 제외되어 종부세가 비과세됩니다.

 

2. 신고 기간과 방법은?

합산배제를 적용받기 위해서는 정해진 기간에 꼭 신고해야 합니다.

• 신고기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
• 신고서식: 임대주택 합산배제(변동)신고서
  (종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식)

단, 최초 신고 후 임대주택의 소유권·전용면적에 변동이 없다면 이후는 별도 신고 없이 자동 적용됩니다.

 

3. 사후관리 유의사항

합산배제 혜택을 받았더라도 다음의 요건을 위반하면 감면받은 종부세액과 이자 상당액이 추징됩니다.

• 임대의무기간 미준수
• 임대료 증액 기준 초과

사후관리에도 꼭 신경 쓰셔야 지속적으로 혜택을 받을 수 있습니다.

 

4. 합산배제 임대주택 요건 총정리

합산배제 대상이 되는 임대주택은 다음 7가지 유형으로 구분됩니다. 각 항목마다 적용 요건이 다르니 본인 상황에 맞는 유형을 확인하세요.

① 공공건설 및 구 민간건설 임대주택 (2018.4.2. 이전 등록)

• 전용면적: 149㎡ 이하
• 주택 수: 시도별 2호 이상
• 공시가격: 9억원 이하 (일부 6억원 이하)
• 임대기간: 5년 이상
• 임대료: 연 5% 이하 증액, 1년 내 재증액 금지

 

② 공공매입 및 구 민간매입 임대주택 (2018.4.2. 이전 등록)

• 전용면적: 제한 없음
• 주택 수: 전국 1호 이상
• 공시가격: 수도권 6억 이하 / 비수도권 3억 이하
• 임대기간: 5년 이상
• 임대료: 동일 기준

 

③ 기존임대 주택 (2005.1.5. 이전 등록)

• 전용면적: 국민주택규모 이하 (85㎡ 또는 읍·면지역 100㎡)
• 주택 수: 전국 2호 이상
• 공시가격: 2005년 기준 3억원 이하
• 임대기간: 5년 이상

 

④ 민간건설 미임대주택

• 조건: 2년 이내 미임대 상태
• 전용면적: 149㎡ 이하
• 공시가격: 9억원 이하 (일부 6억원 이하)

※ 건축물 사용승인 또는 사용검사 후 2년 이내 미임대된 경우 해당

 

⑤ 민간건설 장기일반·공공지원 임대주택

• 전용면적: 149㎡ 이하
• 주택 수: 시도별 2호 이상
• 공시가격: 9억원 이하 (일부 6억원 이하)
• 임대기간: 10년 이상
• 임대료: 5% 이내 증액, 1년 내 재증액 금지

※ 2020.8.18. 이후 등록 신청분부터 적용

 

⑥ 민간매입 장기일반·공공지원 임대주택

• 전용면적: 제한 없음
• 주택 수: 전국 1호 이상
• 공시가격: 수도권 6억원 이하 / 비수도권 3억원 이하
• 임대기간: 10년 이상
• 임대료: 동일 기준

 

 

* 다음은 합산배제 대상에서 제외되니 주의하십시요.

• 개인이 2018.9.14. 이후 조정지역에서 취득한 주택
• 법인이 2020.6.18. 이후 조정지역에 등록한 임대주택
• 아파트 형태의 민간매입 임대주택
• 단기임대주택에서 장기로 전환된 주택

 

⑦ 분양전환 공공임대 중 미분양 주택

• 조건: 임대의무기간 종료 후 2년 이내 미분양 상태
• 분양 전환이 안 된 상태에서 보유 중이라면 합산배제 대상

 

5. 요약정리

항목	신고기간	신고대상	사후관리	주요혜택
합산배제 임대주택	매년 9월 16일 ~ 30일	종부세 과세 기준일 현재 임대주택	임대기간·임대료 조건 위반 시 추징	종부세 과세표준에서 제외

 

종합부동산세 부담을 줄이고 싶은 임대사업자, 세무 계획을 체계적으로 세우려는 부동산 투자자, 부동산 관련 세금 이슈에 민감한 다주택자는 내 주택이 합산배제 대상인지 꼭 확인하고, 정해진 기간에 신고하여 불이익을 피하세요