2025년 귀속 주택임대소득세 계산 사례1, 보증금만 있는 경우 세금은 얼마나 나올까?

주택임대소득세에서 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다. “월세가 없으면 세금이 없다”라고 생각하는 경우인데요. 하지만 3주택 이상 보유 시에는 보증금만 있어도 과세 대상이 될 수 있습니다. 바로 ‘간주임대료’ 때문입니다. 이번 글에서는 실제 사례를 통해 보증금만 있는 경우 세금이 어떻게 계산되는지 종합과세와 분리과세를 비교하여 정확하게 설명드립니다.

1. 사례 개요

이번 사례의 핵심 조건은 다음과 같습니다.

• 4인 가족 (본인 + 배우자 + 자녀 2명)
• 인적공제 600만원 적용 가능
• 월세 수입 없음
• 보증금만 존재
• 총 3주택 보유
• 모든 주택 소형주택 제외 (간주임대료 과세 대상)
• 임대사업자 미등록

주택 임대 현황

• A주택: 보증금 7억원
• B주택: 보증금 3억원
• C주택: 보증금 2억원
• 총 보증금: 12억원

이 경우 3주택 이상이므로
보증금에 대해 간주임대료가 발생합니다.

 

2. 간주임대료 계산 방법

보증금에 대한 과세는 다음 공식으로 계산됩니다.

주택 간주임대료
= (보증금 – 3억원) × 60% × 이자율(3.1%)

계산 결과

• A주택: 744만원
• B주택: 558만원
• C주택: 372만원

총 간주임대료는
1,674만원입니다.

즉, 월세가 없어도
1,674만원의 임대소득이 발생한 것으로 간주됩니다.

 

3. 종합과세 계산 결과

종합과세는 다른 소득과 합산하여 계산됩니다.

계산 과정

• 수입금액: 1,674만원
• 필요경비: 약 713만원
• 소득금액: 약 960만원

여기서 공제 적용

• 기본공제: 200만원
• 인적공제: 600만원

최종 과세표준은 약 360만원 수준입니다.

세금 계산

• 세율: 6%
• 산출세액: 약 21만6천원
• 표준세액공제: 7만원

최종 납부세액
→ 146,526원

 

4. 분리과세 계산 결과

분리과세는 주택임대소득만 따로 계산합니다.

계산 과정

• 수입금액: 1,674만원
• 필요경비: 50% (약 837만원)
• 과세표준: 약 637만원

세금 계산

• 세율: 14%
• 산출세액: 약 89만원

최종 납부세액
→ 891,800원

 

5. 종합과세 vs 분리과세 비교

이번 사례의 핵심은 바로 여기입니다.

• 종합과세: 146,526원
• 분리과세: 891,800원

결과적으로
종합과세가 약 74만원 이상 절세됩니다.

 

6. 왜 이런 차이가 발생할까?

이 차이는 크게 3가지 이유 때문입니다.

첫째, 인적공제 효과
가족 수가 많을수록 종합과세가 유리해집니다.

둘째, 낮은 과세표준
종합과세에서는 공제 적용 후 세율 6% 구간 적용

셋째, 분리과세 한계
14% 단일세율 + 공제 제한

 

7. 실무 핵심 포인트

보증금만 있는 경우에도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

• 3주택 이상이면 간주임대료 과세
• 보증금 3억원 초과 여부 중요
• 소형주택 여부 반드시 체크
• 종합과세 vs 분리과세 비교 필수

특히
“무조건 분리과세가 유리하다”는 생각은 위험합니다.

 

이번 사례에서 확인할 수 있는 핵심은 다음과 같습니다.

월세가 없어도 세금은 발생할 수 있으며
보증금이 큰 경우 오히려 세금 영향이 더 큽니다.

 

그리고 무엇보다 중요한 점은
과세 방식 선택입니다.

 

같은 소득이라도
종합과세와 분리과세 선택에 따라
세금이 크게 달라질 수 있습니다.

 

따라서 신고 전 반드시
두 가지 방식 모두 시뮬레이션하는 것이 절세의 핵심입니다.