임대소득세 총수입금액 완벽 정리 (월세·보증금 계산 핵심)

주택임대소득세를 제대로 신고하려면 가장 먼저 이해해야 할 것이 바로 총수입금액입니다. 많은 분들이 “월세만 신고하면 되는 것 아닌가?”라고 생각하지만, 실제로는 보증금에 대한 간주임대료까지 포함된다는 점이 중요합니다. 이번 글에서는 총수입금액의 개념부터 계산 방법까지 실무 중심으로 쉽게 정리해드립니다.

총수입금액이란?

「소득세법」에 따르면
 총수입금액은 해당 과세기간에 실제로 받았거나 받을 금액의 합계입니다.

즉,

• 이미 받은 금액 ✔
• 아직 받지 않았지만 받을 금액 ✔
  모두 포함됩니다.

 

주택임대소득 총수입금액 구조

핵심 공식은 아래와 같습니다.

총수입금액 = 월세 + 간주임대료(보증금 등)

 

✔ 월세만 있는 경우 → 단순
✔ 보증금이 큰 경우 → 반드시 간주임대료 포함

 

선세금(전세금 등) 계산 방법

전세처럼 한 번에 받는 금액도 나눠서 계산합니다.

 

계산식
총수입금액 = 선세금 × (임대기간 월수 ÷ 계약기간 월수)

✔ 핵심 포인트

• 시작월이 1개월 미만 → 1개월로 계산
• 종료월이 1개월 미만 → 0개월로 계산

즉, 실제 임대한 기간만큼만 나눠서 반영합니다.

 

간주임대료 (핵심 포인트)

다음 조건이면 반드시 적용됩니다.

✔ 적용 대상

• 3주택 이상 보유자
• 보증금 합계 3억원 초과

이 경우 보증금도 “이자 수익”처럼 보고 과세합니다.

 

간주임대료 계산 구조

기본 개념

간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 이자율 × 기간

✔ 적용 요소

• 적용이율: 연 3.1% (2025년 기준)
• 계산방식: 일수 기준 (365일)

✔ 추가 중요 포인트

• 금융이자(이자·배당)는 일부 차감 가능
• 단, 추계신고 시 차감 불가

 

소형주택 특례 (절세 포인트)

다음 조건이면 주택 수에서 제외됩니다.

✔ 전용면적 40㎡ 이하
✔ 기준시가 2억원 이하

적용기한: 2026년 12월 31일까지

 

즉,
3주택 판단에서 제외 → 간주임대료 과세 회피 가능

 

총수입금액 귀속시기

수입은 “언제 벌었느냐”도 중요합니다.

✔ 기준

구분	귀속시기
지급일이 정해진 경우	약정된 날짜
지급일이 없는 경우	실제 받은 날

쉽게 말해
✔ 계약서 기준이 있으면 그 날짜
✔ 없으면 실제 입금일 기준

 

실무 핵심 요약

✔ 월세만 신고하면 끝 ❌
✔ 보증금도 과세 대상 될 수 있음 ⭕
✔ 3주택 + 3억 초과 → 간주임대료 필수
✔ 소형주택은 주택 수 제외 가능
✔ 귀속시기까지 정확히 판단해야 함

 

임대소득세에서 가장 실수하기 쉬운 부분이 바로
보증금(간주임대료) 누락입니다.

 

특히 다주택자라면
✔ 단순 월세 계산이 아닌
✔ 전체 구조(주택 수 + 보증금 + 기간)를 함께 봐야 합니다.